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建築法律知識・都市計画法

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建築法律の基礎知識

建築法律知識・規制・ルール

 国や地方自治体は国民が文化的、健康的な日常生活が営まれるように、都市計画法や建築基準法等を定め、建築に対して一定の制限やルールを設けています。そこには都市計画、用途地域、建蔽率、容積率、道路斜線、北側斜線、絶対高さ、敷地と道路、防火規制等々さまざまな規制やルールがあります。

都市計画区域

各都道府県が都市計画を行う地域に定めているものが都市計画区域です。計画的な街づくりを行うために区域ごとに定められています。建築を想定している建物がその地域に建てられるのかどうかを事前にチェックすることが非常に大切です。
土地重要事項説明書を見ますと都市計画という項目に市街化区域、市街化調整区域、未線引き区域、準都市計画区域等の記載があります。一般的な住宅の場合、市街化区域には建築できますが、特例を除き市街化調整区域には建築できません。どちらの地域でも詳細な規定や例外等もありますので一概には言えませんが、敷地のある都道府県、市区町村の都市計画課等で確認をしてからプランニングに取り掛かる方が間違いがありません。
 

都市計画・各区域

区域
区域内の定め
市街化区域
既に市街地を形成している地域と、今後10年以内に計画的に市街化を進める地域です。街を活性化させるために活用される地域です。区域内で用途地域が定められており、建てられる建物の用途や大きさがそれぞれ決められています。
市街化調整区域
自然環境等を保護するために市街化を抑制しようという区域です。農林、水産、漁業等、第一次産業に従事する方々の住居、あるいはその他いろいろな場合の特例はありますが、基本的にはそれら以外の場合には建築できない場合が多い地域となります。
未線引き区域(非線引き)
無指定地域、線引きが行われていない地域で、市街化地域、市街化調整地域にも属していない地域です。電気やガス、給排水等も整備されていない地域で生活に便利とは言えない地域ですが特に指定や規制が無い地域ですので、ほぼどのような建物も建てられます。
準都市計画区域
上記の3つのいづれにも属さない地域です。市街地化を積極的には進めないが、環境保護や土地の整備等の措置を行わないと、将来における都市計画に支障が出ると考えられる地域です。この地域においては道路、公園、市街地開発、区画整理等が禁止されています。

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都市計画地域の調べ方

市区町村の都市計画課

土地や建物のを所有している、又は購入しようとしている物件の属している市区町村の都市計画課において確認することができます。そこには都市計画図というものがありますので、その地域の都市計画を知ることができます。
市区町村によってはインターネット上において確認したり、電話で確認することができるところもあります。

市街化区域と市街化調整地域との異なる点

市街化を推し進めるか否か

市街化区域は市街化を積極的に推し進めようとする地域であり、その為に用途地域等も定められています。それに反して市街化調整地域は自然環境を保護しようとする地域ですので、第一次産業に従事する方々の住居以外の建築には厳しい制限が課せられます。

市街化調整地域に住宅は建てられるのか

一般の建物には厳しい条件

市街化調整地域は第一次産業に従事する方々の住居以外は制限して、自然環境を守ろうとする地域ですので、一般の建築物を建築するには厳しい制限が課され容易に建築することは不可能です。

未線引き区域(非線引き区域)には家は建てられるのか

ほとんどの建物は建築できる可能性が高いです

未線引き区域は区域区分が定められていない区域であり、まだ市街地化があまり進んでいない地域であり積極的に市街地化を推し進めようとする地域ではないという事もあり、土地利用や開発等に関しても規制の緩やかな地域です。
未線引き区域においては用途地域を定めても定めなくともよいという事になっており、用途地域が定めてあればそれに従う事となります。用途地域が定めてない地域は非線引き白地地域と呼ばれます。
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