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建築法律知識・容積率

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容積率概要

都市計画区域内には各人が生活したり業務を行ったりするために地域ごとに用途地域が定められています。その用途地域ごとに街づくりが進められていきます。
用地地域にはそこに建築できる建物の用途、規模、日照、斜線制限、敷地と道路の関係、防火規制、容積率、建ぺい率等が定められています。その内の1つが容積率です。
容積率とは建物を建てようとする敷地に対して建てられる面積を表したものです。2階建ての建物であれば、1階と2階の床面積を合計した面積の敷地に対する割合となりパーセントで表されます。
この割合を超えて建築することはできません。

容積率の計算

容積率=延べ床面積÷敷地面積×100 パーセントで表します
敷地100㎡に1階部分40㎡と2階部分30㎡合計70㎡の建物を建てた場合は、70÷100×100=70%となり、この場合の容積率70%という事となります。
この数値が用途地域で定められた容積率をオーバーしていなければ建築できるという事になります。

容積率の規定

容積率は下表の通り定められていますが、各地域により下記の表のいづれかに定められています。但し、前面道路の幅員が12m未満の場合には道路の幅員m×下表の数値0.4又は0.6×100で得られる数値と指定容積率の小さいほうの数値が規定となります。
角地で2つの道路に接している場合には広いほうの道路福音をベースにして計算します。
用途地域
指定容積率
前面道路による制限
どちらか小さいほうの数値の制限となります
第一種低層住居専用地域
容積率は50、60、80、100、150、200%の内のいづれか
道路幅員m×0.4(0.6)×100
第二種低層住居専用地域
容積率は50、60、80、100、150、200%の内のいづれか
道路幅員m×0.4(0.6)×100
第一種中高層住居専用地域
容積率は100、150、200、300%の内のいづれか
道路幅員m×0.4(0.6)×100
第二種中高層住居専用地域
容積率は100、150、200、300%の内のいづれか
道路幅員m×0.4(0.6)×100
第一種住居地域
容積率は200、300、400%の内のいづれか
道路幅員m×0.4(0.6)×100
第二種住居地域
容積率は200、300、400%の内のいづれか
道路幅員m×0.4(0.6)×100
準住居地域
容積率は200、300、400%の内のいづれか
道路幅員m×0.4(0.6)×100
近隣商業地域
容積率は200、300、400%の内のいづれか
道路幅員m×0.4(0.6)×100
商業地域
容積率は200、300、400、500、600、700、800、900、1000%の内のいづれか
道路幅員m×0.4(0.6)×100
準工業地域
容積率は200、300、400%の内のいづれか
道路幅員m×0.4(0.6)×100
工業地域
容積率は200、300、400%の内のいづれか
道路幅員m×0.4(0.6)×100
工業専用地域
容積率は200、300、400%の内のいづれか
道路幅員m×0.4(0.6)×100

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容積率の調べ方

市区町村の都市計画課

土地や建物を所有している、又は購入しようとしている物件の属している市区町村の都市計画課、又は建築課等において確認することができます。そこには用途地域図というものがありますので、その地域の用途地域、容積率を知ることができます。
市区町村によってはインターネット上において確認したり、電話で確認することができるところもあります。

容積率の緩和措置・車庫

大きさにより車庫の面積が不算入となる場合があります

建物に付属する車庫がある場合、建物、車庫の規模により容積率の緩和措置があります。建物と車庫を含めた延べ床面積の1/5を限度として容積率算定の面積に不算入とすることができます。
例えば、1階の面積80㎡、2階の面積30㎡、車庫の面積15㎡の場合、合計で125㎡となり、125×1/5=25㎡となり、車庫の面積の方が小さくなりますので、車庫は容積率の計算に含めなくてよいことになります。

2つの用途地域にまたがっている場合の容積率

それぞれに計算して合計します

敷地が異なる容積率の地域にまたがっている場合には、それぞれの制限の中で限度を計算し、それらを合計することにより算出します。

容積率の緩和・その他

いろいろな特例がありますので市区町村の窓口で確認

前面道路の幅員、その先の接道、地下部分、計画道路等に関しての容積率の緩和がある場合があります。市区町村の都市計画課、建築課等に確認が必要です。
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