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建築法律知識・斜線制限

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高さと斜線制限は街づくりのルール

都市計画区域内には各人が生活したり業務を行ったりするために地域ごとに用途地域が定められています。その用途地域ごとに街づくりが進められていきます。
用地地域にはそこに建築できる建物の用途、規模、日照、斜線制限、敷地と道路の関係、防火規制、容積率、建ぺい率等が定められています。その内の1つが斜線制限です。

斜線制限の概要

建物を敷地ぎりぎりいっぱいまで建ててしまうと、隣地等への日照、通風等に対して影響を及ぼす為、一定の規則によりそれらをある程度制限し、日照、通風を守ろうとする規則、制限が斜線制限です。斜線制限には北側斜線、隣地斜線、道路斜線等があります。これらに関連して建物の絶対高さ等の規定もあります。

地域による高さと斜線制限の有無

用途地域
絶対高さ
北側斜線
隣地斜線
道路斜線
第一種低層住居専用地域
10m又は12m
第二種低層住居専用地域
10m又は12m
 
第一種中高層住居専用地域
 
第二種中高層住居専用地域
 
第一種住居地域
 
第二種住居地域
 
準住居地域
 
近隣商業地域
 
商業地域
 
準工業地域
 
工業地域
 
工業専用地域
 

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高さ、斜線制限の調べ方

市区町村の都市計画課

土地や建物を所有している、又は購入しようとしている物件の属している市区町村の都市計画課、又は建築課等において確認することができます。そこには用途地域図というものがありますので、その地域の用途地域、高さ制限、斜線制限等を知ることができます。
市区町村によってはインターネット上において確認したり、電話で確認することができるところもあります。

絶対高さ制限

絶対高さは10m又は12m

第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域内においては絶対高さという制限があり、その高さは10m又は12mとなっています。10mか12mかはその地域の都市計画により定められています。第一種低層住居専用地域は10m、第二種低層住居専用地域は12mという規定のところもあります。
用途地域
絶対高さ
第一種低層住居専用地域
10m又は12m
第二種低層住居専用地域
10m又は12m
 

北側斜線制限

実際に図を描いて詳細に検討することが必要です

敷地の北側の隣地の日照等を確保するための規定です。敷地の北側の境界線から一定の高さ5又は10mを立ち上げて、そこから敷地側に一定の斜線1.25/1を引き、その斜線の中に建物を建て、北側隣地への日照の被害を少なくするためのものです。北側斜線は敷地の真北方向に斜線が適用されますので、敷地の形状、建物の向き等により、建物から直角に斜線が適用されるとは限りません。図面を描いて建物から真北に斜線を適用させ実際にどのような斜線制限になるのか慎重に検討することが必要です。
用途地域
基準の高さ
傾斜
第一種低層住居専用地域
5m
1.25/1
第二種低層住居専用地域
5m
 
1.25/1
第一種中高層住居専用地域
10m
 
1.25/1 
第二種中高層住居専用地域
10m
 
1.25/1

隣地斜線制限

住居系、非住居により異なります。

第一種低層住居専用地域、及び第二種低層住居専用地域以外の地域に隣地斜線制限が適用されます。第一種低層住居専用地域、及び第二種低層住居専用地域は絶対高さの制限がありますので、隣地斜線制限は適用されません。
隣地の日照、採光、通風等をある程度確保するための制限で、住居系地域においては高さ20mを超える部分から1.25/1の斜線制限がありますので、20mを超える部分に関して隣地境界線からの高さの制限を受けます。非住居系地域は31mを超える部分から2.5/1の斜線制限となります。
用途地域
基準の高さ(隣地境界線からの立ち上がりの高さ)
斜線
第一種中高層住居専用地域
20m
 
1.25/1
第二種中高層住居専用地域
20m
1.25/1
第一種住居地域
20m
 
1.25/1
第二種住居地域
20m
 
1.25/1
準住居地域
20m
 
1.25/1
近隣商業地域
31m
 
2.5/1
商業地域
31m
 
2.5/1
準工業地域
31m
2.5/1
工業地域
31m
 
2.5/1
工業専用地域
31m
 
2.5/1

道路斜線制限

適用距離と道路斜線

道路斜線制限とは道路周辺の圧迫感を緩和させるために規定される制限です。用途地域、容積率等により制限の斜線が定められています。当該敷地の前面道路の反対側から一定の斜線を当該敷地側に引き、その中に建物が収まるようにすることとなります。
しかし、その緩和策として道路反対側からの適用距離というものがあり、その距離を超えた部分においてはその斜線の制限は受けないこととなります。
用途地域
容積率
適用距離
道路斜線
第一種低層住居専用地域
 
第二種低層住居専用地域
 
第一種中高層住居専用地域
 
第二種中高層住居専用地域
 
第一種住居地域
 
第二種住居専用
 
準住居地域
200%以下
20m
1.25/1
200%を超え、300%以下
25m
1.25/1
近隣商業地域
 
商業地域
400%以下
20m
1.5/1
400%を超え600%以下
25m
600%を超え800%以下
30m
準工業地域
工業地域
工業専用地域
200%以下
 
20
1.5/1
200%を超え300%以下
25m
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