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建築法律知識・建蔽率

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建蔽率(建ぺい率)概要

都市計画区域内には各人が生活したり業務を行ったりするために地域ごとに用途地域が定められています。その用途地域ごとに街づくりが進められていきます。
用地地域にはそこに建築できる建物の用途、規模、日照、斜線制限、敷地と道路の関係、防火規制、容積率、建ぺい率等が定められています。その内の1つが建ぺい率です。
建ぺい率とは建物を建てようとする敷地に対して建てられる面積を表したものです。2階建ての建物であれば、1階の床面積の敷地に対する割合となりパーセントで表されます。もう少し分かりやすく言えば空中から建物を真下に見た投影面積ということになります。
この割合を超えて建築することはできません。

建蔽率の計算

建蔽率=建築面積÷敷地面積×100 パーセントで表します
敷地100㎡に1階部分40㎡と2階部分30㎡合計70㎡の建物を建てた場合は、40÷100×100=40%となり、この場合の建蔽率40%という事となります。
この数値が用途地域で定められた建蔽率をオーバーしていなければ建築できるという事になります。

建蔽率の規定

建蔽率は下表の通り定められていますが、各地域により下記の表のいづれかに定められています。
用途地域
建蔽率
第一種低層住居専用地域
建蔽率は30、40、50、60%の内のいづれか
第二種低層住居専用地域
建蔽率は30、30、50、60%の内のいづれか
第一種中高層住居専用地域
建蔽率は30、40、50、60%の内のいづれか
第二種中高層住居専用地域
建蔽率は30、40、50、60%の内のいづれか
第一種住居地域
建蔽率は60%
第二種住居地域
建蔽率は60%
準住居地域
建蔽率は60%
近隣商業地域
建蔽率は80%
商業地域
建蔽率は80%
準工業地域
建蔽率は60%
工業地域
建蔽率は60%
工業専用地域
建蔽率は60%

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建蔽率の調べ方

市区町村の都市計画課

土地や建物を所有している、又は購入しようとしている物件の属している市区町村の都市計画課、又は建築課等において確認することができます。そこには用途地域図というものがありますので、その地域の用途地域、建蔽率を知ることができます。
市区町村によってはインターネット上において確認したり、電話で確認することができるところもあります。

建蔽率の緩和措置・角地

角地に付随する条件もあります

敷地が2つの道路の角地にある場合は建蔽率10%の緩和措置があります。しかし角地であれば全ての場合で緩和措置があるというわけでもありません。角地であるという条件に付随して道路幅員、接道長さ等の一定の条件がありますので、都市計画課、建築課で確認することが必要です。

建蔽率の緩和措置・2つの道路

道路幅が大事です

2つの道路に挟まれた土地の場合、その道路幅員が一定以上の場合、緩和措置が受けられます。市区町村に確認が必要です。

建蔽率の緩和・公園、河川

いろいろな特例がありますので市区町村の窓口で確認

角地でなく2つの道路に挟まれていなくとも、道路や河川に接している場合建蔽率の緩和がある場合があります。この場合は道路の幅員、公園の幅、接道の長さ等の一定の条件があります。市区町村の都市計画課、建築課等に確認が必要です。

2つの用途地域、2つの建蔽率の地域にまたがっている場合

大きな面積を占める方の制限を受けます

大きな面積を占める方の用途地域の規制を受けることとなります。建ぺい率は面積に応じて割り振られます。市区町村の都市計画課、建築課等に確認が必要です。
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